Afin de bien comprendre comment la valeur marchande d’un immeuble est déterminée, il faut savoir qu’une normalisation est appliquée sur chaque propriété. Cela nous permet d’en retirer des indicateurs. Il s’agit ensuite de trouver des comparables pertinents pour estimer une valeur relative.
Tout d’abord, dans le but de prendre en compte les conditions propres à chaque secteur, un taux d’inoccupation est imputé aux revenus bruts des immeubles analysés. Ces taux proviennent de l’enquête annuelle sur le marché locatif (ELL) de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Ensuite, pour des fins de comparaison et d’analyse, la structure des dépenses de chacun des immeubles est harmonisée selon les barèmes de la SCHL. Ces mêmes critères sont utilisés par les principales institutions financières pour établir les valeurs économiques de financement. Cette base commune permet de lisser les dépenses sous forme de budget annuel, plutôt que de tenir compte de dépenses importantes qui peuvent survenir aux 25-30 ans. Cette normalisation permet de dégager le revenu net effectif et de calculer les indicateurs pertinents.
C'est avec cette même normalisation et méthodologie que fonctionne notre BlocBook. Nous analysons tous les immeubles en vente sur le marché de Québec en fonction de leur revenus et dépenses puis nous calculons les paramètres de financement et de rendement envisageables.
Description des indicateurs
MULTIPLICATEUR DU REVENU NET (MRN)
Cet indicateur représente le ratio entre le prix de vente et le revenu net effectif après avoir normalisé les dépenses selon les barèmes de la SCHL. Par exemple, un MRN de 20 implique que l’immeuble s’est transigé à 20 fois ses revenus nets. Selon une analyse statistique basée sur le coefficient de variation, le MRN est l’indicateur le plus précis lorsqu’on estime la juste valeur marchande d’un immeuble à revenus.
TAUX GLOBAL D’ACTUALISATION (TGA)
À l’inverse du MRN, le taux global d’actualisation représente le ratio entre le revenu net effectif et le prix de vente. Ce pourcentage représente le rendement net d’un immeuble à revenus dont l’achat est fait sans financement hypothécaire (sans levier). Cet indicateur est une autre façon d’exprimer le MRN.
MULTIPLICATEUR DU REVENU BRUT (MRB)
Cet indicateur représente le ratio entre le prix de vente et le revenu brut potentiel. Par exemple, un MRB de 10 implique que l’immeuble s’est transigé à 10 fois ses revenus bruts. Bien que le MRB soit moins précis que le MRN, il demeure un indicateur pertinent dans l’analyse globale d’une transaction immobilière.
PRIX PAR PIÈCE
Le prix par pièce représente le prix de vente divisé par le nombre total de pièces selon la répartition des logements. Il est à noter que ce ratio ne prend pas en compte certains facteurs tels que la localisation, les revenus/dépenses de l’immeuble, etc. Pour ces raisons, le prix par pièce est un indicateur moins précis en ce qui est de l’estimation de la juste valeur marchande d’un immeuble. Il peut tout de même servir d’appui dans l’analyse globale d’une transaction immobilière.
PRIX PAR PORTE
Le prix par porte représente le prix de vente divisé par le nombre total de logements. Comme le prix par pièce, ce ratio ne prend pas en compte l’ensemble des facteurs pertinents pour l’estimation de la juste valeur marchande d’un immeuble. Il peut toutefois servir d’appui dans l’analyse globale d’une transaction immobilière. Par ailleurs, il peut être intéressant de savoir que la SCHL se sert parfois d’un barème maximum de prix par porte pour établir le financement maximum accordé d’un immeuble.
DÉPENSES NORMALISÉES SUR LES REVENUS BRUTS
Le ratio des dépenses normalisées sur les revenus bruts est un indicateur pertinent lorsqu’on analyse l’optimisation potentielle des revenus et des dépenses d’un immeuble à revenus. Par exemple, un ratio élevé signifie qu’un investisseur peut potentiellement améliorer les rendements de l’immeuble. À l’inverse, un ratio faible signifie que les rendements de l’immeuble sont déjà optimisés et qu’une détention à long terme est plus appropriée.
